O terceiro bloco do Tijolo Business 2025 foi dedicado a investimentos imobiliários offshore. A conversa se conecta aos dois painéis anteriores. Depois de discutir crédito, mão de obra, Plano Diretor e urbanismo centrado nas pessoas, a lente agora é a diversificação patrimonial em dólar com tijolo, em teses que cabem no radar de incorporadores brasileiros. O painel teve a participação de João Vianna, cofundador da Loft e fundador da Invisto, e Ricardo Costa, sócio da RBR Asset e CEO da RBR US. E a mediação foi feita por Pedro De Cesaro, Diretor-Geral de Advisory na Apex.
Por que olhar para fora agora
Pedro De Cesaro abriu com um ponto simples. Diversificar parte do patrimônio no exterior diminui a dependência do ciclo doméstico e expõe o empreendedor a mercados mais líquidos.
João Vianna contextualizou o tamanho e a liquidez do mercado americano de residências. A classe de ativos de casas individuais é a maior do país e gira com velocidade. “São cerca de 4 milhões de transações por ano e, em agosto, uma casa levou 60 dias em média entre anúncio e venda.” Na leitura dele, “o mercado imobiliário americano é muito mais parecido com uma dinâmica de B3” do que com a experiência típica do Brasil.
Vianna reforçou a confiança institucional. “As regras são muito claras, o ecossistema é eficiente e a segurança é muito boa.”
Tese 1
Single-family de alto padrão na Flórida com nova construção
Slide presente no painel “Investimentos Imobiliários Offshore”. Créditos: Luis Veloso.
Como a tese opera
A Invisto trabalha em bairros consolidados e nobres, onde não há estoque de terrenos. O playbook é comprar casas antigas, demolir e reconstruir no mesmo lote, priorizando tickets acima de US$ 1 milhão. A decisão pelo segmento premium reduz dependência de crédito e preserva liquidez, já que grande parte das transações ocorre à vista.
Por que funciona
Três vetores sustentam a tese. Estoque envelhecido com mediana próxima de 45 anos que pede substituição. Déficit habitacional relevante no país. Demografia que privilegia casas unifamiliares em mercados de alta renda.
O que importa para incorporadores
É uma tese de desenvolvimento que conversa com quem já domina obra e produto no Brasil, mas captura liquidez e governança do mercado americano. O foco em residência primária preserva valor em ciclos mais duros. “Mais da metade das transações são em cash… durante as crises, sofrem muito menos.”
Tese 2
Retrofit de prédios em Nova York para acelerar yield e liquidez
Slide presente no painel “Investimentos Imobiliários Offshore”. Créditos: Luis Veloso.
Como a tese opera
A RBR US compra prédios inteiros em Manhattan e Brooklyn, em endereço classe A, sem necessidade de reforma estrutural. O time executa retrofit apartamento a apartamento, “da porta para dentro”, elevando padrão e reposicionando aluguéis. “Em quatro a oito meses deixamos o prédio 100% reformado”, diz Ricardo Costa.
Por que Nova York
A cidade combina vacância historicamente baixa com capacidade de repassar inflação de forma contínua nos melhores bairros. Essa dinâmica sustenta renda e valuation em prazos mais longos.
Disciplina de compra e track record
A estratégia acumula 56 aquisições e histórico de retornos próximos de 14% a.a. em dólar líquidos de taxas, comprando próximos de US$ 630 a 700 por pé², patamar associado ao custo de reposição local. A saída típica ocorre via compradores institucionais.
Como o incorporador brasileiro pode participar
O consenso na mesa foi destinar 20% a 30% do patrimônio fora do país, prática alinhada ao padrão internacional e útil para proteger consumo futuro num mundo parcialmente dolarizado. “Sem proteção em dólar, você afeta sua capacidade de consumo no futuro”, resumiu Ricardo.
Caminhos práticos
Investir como pessoa física qualificada ou via veículos locais que captam em reais e alocam em dólar, o que facilita a operação e a regulação. Aprender com mercados profundos sobre padronização, serviço e liquidez, trazendo esse repertório para o Brasil. “Quanto mais transparência, mais liquidez”, disse João. Escolher teses com assimetria clara. Ou você cria valor construindo no mercado de single-family high-end, ou compra bem e reposiciona aluguel em praças com demanda estrutural e oferta rígida.
Conclusão
O painel mostrou que investir fora deixou de ser tema exclusivo de grandes famílias. As teses apresentadas são operacionais, com governança e liquidez de saída, e cabem no plano de quem constrói no Brasil. Tijolo em dólar pode estabilizar o portfólio, gerar caixa e reduzir a pressão do ciclo local, enquanto você mantém sua produção no país. E, se a decisão é competir com a régua global, vale aproximar sua experiência de cliente do padrão americano desde já.
A MIA, IA da Morada.ai, ainda não atua no mercado dos EUA, porém já atende em inglês e em mais de 40 idiomas, organizando fluxos de atendimento e venda com IA. Conectar seu negócio a esse tipo de tecnologia hoje coloca sua operação no trilho das boas práticas que os mercados maduros já adotam, o que facilita inclusive a conversa com o investidor que diversifica.
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