O painel “Comportamento do Mercado Mineiro e Tendências”, apresentado na terceira programação do INC Minas, reuniu dois nomes fundamentais para entender o cenário atual e futuro do setor imobiliário no Estado: Guilherme Werner, sócio-consultor da BRAIN Inteligência Estratégica, e Eduardo Guatimosim, CEO da VIC Engenharia. Os participantes discutiram as tendências do mercado imobiliário mineiro em 2026. O diálogo entre ambos ofereceu uma leitura profunda sobre demanda, oferta, comportamento do consumidor, entraves regulatórios, tendências de compactação, performance do Minha Casa Minha Vida (MCMV) e projeções para 2026 — tudo baseado em dados sólidos e na vivência prática de quem atua diariamente no mercado.

Demanda aquecida e resiliência surpreendente do mercado

Logo na abertura do painel, Guilherme Werner contextualiza o que considera um dos principais “estranhamentos positivos” do setor: o comportamento do consumidor. Segundo ele,

“Hoje a gente tem um processo de intenção de compra do consumidor em patamares muito elevados.” E “nos últimos 12 meses, via de regra, a gente vendeu mais.”

O consultor destaca que, mesmo diante de um noticiário macroeconômico adverso, a demanda imobiliária se mantém firme. Segundo a BRAIN, mais de 400 mil lares foram verbalizados como comprados no último trimestre apenas nas entrevistas realizadas — um volume historicamente alto.

E essa força da demanda aparece também em Minas Gerais. Werner ressalta que o Estado possui um potencial latente significativo, especialmente no Faixa 2 e 3, mas que ainda não é plenamente explorado devido a barreiras estruturais e regulatórias.

Belo Horizonte: queda nos lançamentos, estoque baixo e potencial não acessado

Apesar do cenário positivo de demanda, o mercado de Belo Horizonte vive um descompasso importante: queda de lançamentos e estoques baixos.

Werner apresenta o retrato:

“BH teve uma queda de 30% no volume de unidades lançadas.”
“O estoque em Belo Horizonte recuou 20% ao longo deste ano.”

Com velocidade de vendas elevada e oferta insuficiente, o consultor alerta:

“Se ninguém lançar nada aqui, a gente manter a velocidade de vendas, o nosso estoque seria escoado em 8 meses.”

A redução do ritmo de lançamentos em BH contrasta com a Região Metropolitana e com cidades do interior, como Uberlândia e Juiz de Fora, que mostram um comportamento mais equilibrado. Essa queda em BH não ocorre por falta de demanda — e é exatamente aí que entra o ponto crítico levantado por Eduardo Guatimosim.

A dificuldade de aprovar projetos na Região Metropolitana de BH

Ao ser questionado sobre a performance de Minas, o CEO da VIC Engenharia foi direto:

“O mercado está extremamente carente de lançamentos… porque não se consegue aprovar empreendimento na Região Metropolitana de Belo Horizonte.”

Guatimosim explica que, quando um projeto finalmente consegue ser aprovado, ele simplesmente “some” do mercado:

“Todos [os lançamentos] um sucesso absoluto de venda… sucesso que nem o mais otimista imaginava.”

Essa fala reforça que a demanda não é o problema — a burocracia é.

E essa dificuldade tem um efeito colateral claro: desloca operações para cidades mais receptivas. O próprio CEO destaca:

“Uberlândia é extremamente acessível… o que a gente não tá encontrando nas outras cidades aqui.”

Para Guatimosim, resolver essa questão é urgente:

“Temos que convencer as administrações de que o nosso produto é viável… que tem pessoas precisando.”

Minha Casa Minha Vida como protagonista absoluto de 2025 e 2026

Ambos os participantes reforçam um consenso: o MCMV continuará sendo o principal motor do mercado residencial brasileiro.

Werner afirma:

“O Minha Casa Minha Vida continuará como protagonista do mercado ao longo do ano que vem.”

E Guatimosim aprofunda:

“Há muito tempo eu não vejo um mercado tão bom para o Minha Casa Minha Vida… o funding tá garantido, o subsídio tá garantido.”
“Ano que vem vai ser um ano como eu nunca entrei vendo com tanta boa perspectiva.”

A VIC Engenharia, que constrói exclusivamente Faixa 2 e 3, vê um futuro com condições positivas.

A entrada da Geração Z no mercado imobiliário

Um dos pontos mais interessantes do painel foi a discussão sobre o papel da Geração Z no setor — especialmente no mercado imobiliário.

Werner trouxe o dado:

“A Geração Z é quem mais deseja comprar imóvel nos próximos 24 meses.”

E Guatimosim complementa com a visão prática:

“No Minha Casa Minha Vida, a gente não tem o mínimo problema de aderência da Geração Z.” Essa geração “é um público que anseia por segurança”, acrescenta.

Ou seja, o discurso de que “os jovens não querem comprar” não se aplica ao segmento imobiliário. A geração Z não só quer, como quer rápido.

Esse comportamento reforça a necessidade de experiência digital, agilidade, clareza e personalização — pontos em que tecnologias como a MIA, a assistente de IA da Morada.ai, têm desempenhado papel central ao facilitar desde o atendimento até o enquadramento em programas como o MCMV.

Investidores em alta, mas sem risco de bolha

Outro destaque importante é o papel crescente dos investidores. Segundo Werner:

“Hoje nós temos uma base de investidores de 24%.”

De acordo com a BRAIN, mais de 85% desses investidores compram imóveis para obter receita recorrente, e não para flipagem. Isso significa um perfil mais saudável e estável, reduzindo risco especulativo. Esse movimento tem impulsionado a procura por estúdios e compactos em BH, que finalmente começam a ganhar espaço semelhante ao observado em São Paulo.

Compactação das metragens em todos os segmentos — inclusive no alto padrão

Uma das tendências do mercado imobiliário mineiro mais assertivas trazidas por Guilherme Werner foi a compactação. Ele enfatiza que não se trata apenas de estúdios:

“Não tô falando só de produto compacto… tô falando da compactação das metragens. O 180 não precisa ser mais 180; pode ser um 160… o 3 suítes pode ser 120.”

O desafio passa a ser catequizar o consumidor de alto padrão, que agora precisa se adaptar a novos formatos — tendência já consolidada em grandes mercados globais.

E nesse processo, ferramentas que permitem testar rapidamente alterações de mix, plantas, tickets e metragem com base em dados reais se tornam essenciais para acelerar a validação de produto.

Locação em alta e a expansão do “residencial para renda”

Werner traz ainda um dado contundente de que a locação aumentou 30% no Brasil, segundo o estudo da BRAIN. Ele reforça que cidades de metro quadrado caro, como Belo Horizonte, intensificam essa tendência do mercado imobiliário mineiro. Além disso, o consultor aponta o crescimento do long stay e a necessidade de o setor se preparar para a “renda residencial”, modelo consolidado nos EUA.

Projeção para 2026: demanda forte, oferta contida e volatilidade 

O painel se encerra com as expectativas para 2026.

• Inflação, câmbio e juros como indutores de retomada

Inflação em queda com dólar mais fraco, gerando um cenário de redução da taxa de juros (12,5% ao final do ano em 2026), vai favorecer a demanda para público médio-altos em compasso de espera.

• Demanda mais aquecida que a oferta

Com menor tração (estimativa PIB 1,5% pelo Banco Central) e ano de cenário político disputado deve gerar boa dose de volatilidade, freando em muitos casos novos lançamentos e investimentos. Porém, dado a baixa taxa de desocupação e a intenção de compra elevada, a demanda deve manter-se mais aquecida que a oferta.

• MCMV em processo contínuo como protagonista do mercado

Orçamentos previstos e com novas revisões favoráveis no programa, a manutenção da força do Minha Casa Minha Vida, em todas suas faixas, é invevitável.

• Ticket agressivo

Imóveis de investimento e imóveis de ticket baixos continuarão com expectativa positiva, ainda que em algumas cidades com menor força pela oferta já colocada. Cenário de reforma tributária pode antecipar decisões.

• Aumento da locação catalisada pelo longstay

Taxas de locação e valores de aluguel devem continuar crescendo pelo descasamento ente preços de venda e renda das famílias nas capitais. Como grande parte dos projetos compactos serão entregues e operarão em 2026, possivelmente se observará uma migração de demanda de short stay para long stay.

• Compactação das metragens chega ao mercado de luxo

Luxo e super luxo tendendo a metragens menores, porém com maior qualidade geral de projeto, mais ênfase em localização e conceituação.

• Hora de rever e aprimorar qualidade do landbank

Com menor pressão para lançamentos, os valores ou condições para compra de matéria prima, os terrenos possivelmente estarão com maior margem de negociação, favorecendo a nova formação de landbank.

• Virada de chave para o mercado de capitais

Será o ano de grande procura pelo mercado de capitais, pela primeira vez por grande parte das empresas, o ano dessa “virada”. Empresas menos organizadas deverão reduzir ou descontinuar atividades.

• Branded residences presentes em todos os grandes mercados

Maior crescimento de projetos co-branded nos segmentos altos como busca de diferenciação e maior ingresso em nichos pouco explorados, mas de grande potencial, como sênior living.

• Volatilidade eleitoral

Dependendo do cenário eleitoral, pode ocorrer grande ativação de negócios ou manutenção do ritmo atual. Uma volatilidade maior é esperada e o último trimestre do ano não deve concentrar negócios.

Assim, o ambiente macro deve favorecer o mercado — com juros em desaceleração, inflação em queda e manutenção da renda real. Mas a oferta deve seguir pressionada, especialmente em BH.

Como a transformação digital ajuda o mercado mineiro a liberar seu potencial

Em praticamente todos os pontos levantados — demanda reprimida, velocidade de vendas, compactação, atendimento à Geração Z, validação de produtos, necessidade de aumentar lançamentos — emerge um denominador comum: o mercado mineiro já tem demanda; falta eficiência e velocidade operacional.

Com demanda forte e oferta restrita, quem tiver eficiência ganha. Minas está diante de um oceano de oportunidades — e tecnologia é o que vai separar quem cresce de quem fica para trás. E é exatamente aqui que a Morada.ai entra como protagonista.

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