A transformação das cidades brasileiras, especialmente de seus centros urbanos, deixou de ser apenas um tema técnico e se tornou uma pauta urgente, que envolve planejamento, sustentabilidade, inclusão e governança. No painel “Cidades Resilientes: Construindo com Responsabilidade”, realizado no INC Minas, três especialistas se aprofundaram nessa discussão: José Luiz Esteves (MRV), Leonardo Castro (Secretário Municipal de Política Urbana de BH) e Paula Ballesteros Cunha (SPL Engenharia).

Ao longo da conversa, o painel revelou que construir cidades resilientes exige mais do que soluções pontuais: requer visão regional, intervenção coordenada, dinamização econômica, atração de investimentos e uso intensivo de tecnologia — incluindo inteligência artificial, que já revoluciona o mercado imobiliário por meio de plataformas como a Morada.ai.

Uma cidade que cresceu além do previsto e precisa se reinventar

Ao abrir sua fala, Leonardo Castro contextualizou o desafio histórico e estrutural: Belo Horizonte foi planejada para 100 mil habitantes em 1996, mas hoje comporta um município de 2,5 milhões e uma metrópole de 6,5 milhões de pessoas. Como ele afirma:

“A responsabilidade que nós temos ao pensar Belo Horizonte […] é muito maior do que a do próprio município. A gente tem que lidar com os 34 municípios da região metropolitana e enfrentar dinâmicas intermunicipais.”

Esse cenário torna cada decisão urbanística mais complexa. A cidade não deve planejar apenas para si mesma, mas para uma rede metropolitana funcional. E isso começa pelo centro, que hoje concentra infraestrutura robusta, mas possui apenas 60 mil moradores, além de grande presença de galpões, imóveis degradados, baixa vitalidade econômica e forte vulnerabilidade social.

“Ambientes degradados acabam induzindo dinâmicas ilícitas diversas, isso tem muito a ver com essa degradação do tecido urbano central”, afirma.

O centro de BH como território prioritário e os novos incentivos urbanos

O plano apresentado por Castro prevê a Operação Urbana dos Bairros do Centro, expandindo a área central e criando incentivos potentes para reverter décadas de estagnação.

Entre os principais pontos:

1. Flexibilização urbana e ampliação de potencial construtivo

“Todos os projetos […] terão o acréscimo do coeficiente de aproveitamento máximo em 70%, podendo chegar a 8,5 vezes no interior da Contorno.”

2. Criação da Moeda Urbana (Unidade de Regeneração)

Uma alternativa para financiar melhorias quando o município não possui recursos diretos, usando potencial construtivo como ativo público.

3. Incentivos fiscais

Como isenção de IPTU durante a obra e perdão de dívidas tributárias de edificações abandonadas.

“Uma vez que houver o licenciamento […], é suspensa a cobrança do IPTU até a conclusão das obras.”

4. Estímulo ao retrofit e reocupação de imóveis degradados

Com isenções sucessivas de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para retrofit, investidores e comprador final.

5. Foco na permeabilidade, mobilidade e adensamento sustentável

Incluindo flexibilização de vagas de garagem e adoção de tecnologias drenantes.

Responsabilidade ambiental e social: a engenharia como agente transformador

Paula Ballesteros reforçou a necessidade de que incorporadoras e construtoras assumam protagonismo sustentável, não apenas na obra, mas em toda a lógica de ocupação urbana — desde a escolha do terreno até o impacto social no entorno.

O painel ressaltou que cidades resilientes dependem de articulação entre poder público, iniciativa privada, comunidade e tecnologia. E que a construção civil tem papel decisivo em acelerar essa virada, seja atualizando padrões construtivos, seja apostando em soluções que geram eficiência e reduzem desperdícios.

Tecnologia para cidades mais inteligentes

A evolução do centro depende também de dinamizar a atividade econômica e atrair moradores. Aqui, soluções como a Morada.ai tornam-se essenciais para incorporadoras que atuam em regiões centrais — especialmente em empreendimentos de retrofit, adensamento habitacional e habitação de interesse social.

Como a Morada.ai contribui diretamente para esse cenário?

• A MIA qualifica e agenda visitas automaticamente, ajudando a reocupar imóveis que voltam ao mercado e acelerando vendas em novas tipologias urbanas.
• O Sales organiza e impulsiona equipes comerciais, melhorando performance em territórios ainda em retomada econômica.
• O Iago fortalece o pós-venda em empreendimentos de alto impacto social, garantindo transparência e confiança em operações públicas e privadas.

Ao dinamizar a jornada de vendas com IA, incorporadoras conseguem reduzir custos, ampliar sua eficiência, mitigar riscos e trazer moradia de volta aos centros urbanos, alinhando-se perfeitamente às diretrizes de uma cidade resiliente e inclusiva.

Transformar o centro é transformar a cidade e o momento é agora

O painel mostrou um consenso raro entre governo, engenharia e setor privado: revitalizar o centro é essencial para construir cidades mais humanas, sustentáveis, conectadas e inteligentes. Como sintetiza Castro:

“A gente não pode ficar parado. Temos que tomar as atitudes necessárias para mudar isso.”

E essa mudança passa necessariamente pela união entre políticas urbanas corajosas e tecnologias de alta performance — como a inteligência artificial aplicada ao mercado imobiliário.

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