A regulamentação da Reforma Tributária tem mobilizado incorporadoras, loteadoras, construtoras e toda a cadeia do mercado imobiliário. No INC Minas, especialistas do setor analisaram profundamente os impactos da transição para o novo regime dual (CBS + IBS), as mudanças culturais exigidas e o papel decisivo da tecnologia na adaptação ao novo cenário.

Mediado por Renato Lomonaco, diretor de Assuntos Econômicos da ABRAINC, o debate reuniu Carlos Mageste (Grupo Patrimar), Priscila Ramos (MRV&CO) e Rafael Bahr (Senior Sistemas). Suas análises revelam que a Reforma não é apenas uma mudança tributária — é um divisor de águas na forma de operar, registrar e gerir processos dentro das incorporadoras.

A Reforma Tributária e a chegada da complexidade ao setor

Logo no início do painel, Renato Lomonaco contextualizou a magnitude da mudança:

“A reforma tributária vem tirando o sono de muita gente do setor e quem ainda não está preocupado, deveria estar.”

Explicando que o setor deixará de operar com o simples e consolidado RET, Renato destacou:

“A reforma que veio para simplificar… no nosso caso não vai simplificar. A gente já tinha um regime simples, e agora vai para um regime mais complexo.”

O novo sistema traz variáveis inéditas para o cálculo tributário — como o redutor social de R$ 100 mil e o percentual do terreno, além da possibilidade de aproveitamento de créditos ao longo da cadeia. Um ponto de atenção é o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), que será um hub de dados nacional para imóveis e terrenos:

“Vai virar um grande dedo-duro… imagina um mega sistema com um CPF do terreno” , acrescenta Lomonaco.

Essa nova estrutura exigirá precisão extrema na formalização, registro de dados e rastreamento das operações.

Mudança cultural: dominando variáveis que nunca foram olhadas

Para Priscila Ramos, da MRV&CO, que participa ativamente das discussões setoriais com o governo, o maior desafio é mudar a mentalidade:

“O principal fator é mudar realmente o mindset. A gente vem de um regime muito simplificado… e isso trouxe uma venda nos nossos olhos.”

Ela enfatiza que, pela primeira vez, as incorporadoras terão de entender profundamente cada imposto incidente na cadeia de suprimentos:

“A gente não sabe qual é a carga tributária que temos hoje dentro da nossa cadeia… não por competência, mas porque nunca precisamos disso até agora.”

Além disso, Priscila alerta para um protagonista decisivo no novo modelo:

“Guardem bem esse nome: o redutor de ajuste será talvez o principal ator dessa reforma tributária pro nosso setor.”

Essa variável muda completamente o cálculo tributário conforme a origem do terreno — compra de pessoa física, jurídica ou permuta passam a ter efeitos diferentes.

Priscila também reforça a dimensão tecnológica da reforma:

“A gente tem uma reforma tecnológica. O tempo está contra a gente… e ainda vamos lidar com um regime híbrido até 2033.”

Integração operacional: compras, comercial e obra também precisam se transformar

Carlos Mageste, do Grupo Patrimar, reforçou que a reforma exige mais que ajustes fiscais. Ela também demanda uma transformação profunda dos processos internos:

“Um dos principais desafios é toda a organização processual… a neutralidade só vai acontecer se tomarmos o crédito que esperamos.”

Ele destaca que o setor de suprimentos, por exemplo, precisará rever totalmente seus critérios:

“Hoje o suprimentos compra pelo menor preço. Mas será que com a reforma continuará assim? Talvez comprar um produto mais caro seja mais vantajoso se me gerar crédito.”

Mageste também alerta para pontos críticos que poucas empresas perceberam:

“Será que só o suprimentos compra? A obra também contrata, o administrativo também. Se isso não for revisado como um todo, pode-se perder timing.”

E ele vai além: o corretor se torna peça central no novo sistema, já que passará a emitir notas fiscais:

“Os corretores vão ter que emitir as notas… será que já estão preparados?”

Essa mudança impacta diretamente a rotina comercial, algo que exige treinamento imediato.

Tecnologia como única forma de acompanhar a velocidade da mudança

Diante do cenário, Rafael Bahr, da Senior Sistemas, expõe o ponto central: sem automação e tecnologia, nenhuma empresa conseguirá se adaptar.

“São 7 anos de transição. Temos que fazer nossos clientes passarem por isso de forma suave, sem precisar escalonar equipes, especialmente a fiscal.”

Rafael aponta que o setor terá de operar com:

• Simuladores de reforma
• Gestão automatizada de créditos
• Atualização contínua de cadastros
• Emissão automática de notas fiscais
• Integração total com ERPs

Ele reforça:

“A emissão fiscal terá que ocorrer de maneira automatizada. Não pode haver trabalho manual.”

Esse ponto é fundamental: a reforma é, antes de tudo, um desafio tecnológico.

Nota fiscal de imóveis: uma das maiores mudanças da história do mercado

Priscila trouxe um dos pontos mais sensíveis e disruptivos:

“Nosso setor não emitia nota, e isso vai mudar.”

Ela explica que um primeiro MOC (Manual de Orientação ao Contribuinte) já foi divulgado, mas que ainda falta clareza:

“Está muito cru ainda… mas já dá para entender como o governo quer enxergar nossas vendas.”

E reforça o prazo:

“A nota fiscal precisa ser emitida até janeiro de 2027.”

Além dela, o setor terá novas obrigações acessórias, como:

• Apuração assistida
• Controle via CIB
• Notas fiscais para vendas e recebimentos

O desafio é imenso e inevitável.

A oportunidade por trás da complexidade

Apesar das dificuldades, Priscila deixa um alerta positivo:

“Quem dominar isso rapidamente terá vantagem competitiva.”

E Renato complementa:

“A área fiscal deixará de ser custo e virará oportunidade de negócio.”

Como a Morada.ai acelera a transformação digital exigida pela Reforma Tributária

A Reforma Tributária exige:

• Precisão extrema na comunicação com leads e clientes
• Registro de dados perfeito
• Rastreabilidade
• Automação
• Eficiência operacional

E esse é justamente o papel das soluções da Morada.ai no mercado imobiliário. Enquanto os times tributários e administrativos se reorganizam para atender às novas exigências legais, a Morada.ai garante:

1. Zero perda de dados e registros consistentes

A MIA, o Sales e o Iago mantêm:

• CRM atualizado automaticamente
• Histórico completo de conversas
• Organizações de documentos e interações
• Rastreabilidade de todo contato

Em um contexto onde qualquer erro de registro pode influenciar créditos e apurações, isso é essencial.

2. Eficiência operacional rápida, sem precisar ampliar equipes

A Reforma exige mais trabalho — mas a Morada.ai reduz a carga operacional:

• Atendimento automatizado
• Qualificação inteligente
• Organização automática do pipeline
• Redução de tarefas manuais
• Abertura e acompanhamento de chamados

Enquanto a Senior Sistemas cuida do ERP e das obrigações fiscais, a Morada.ai cuida do front completo da jornada comercial.

3. Fluxos inteligentes para corretores e compradores

Com corretores precisando explicar valores e operar com informações mais complexas, o Sales entrega:

• Respostas rápidas
• Acesso a informações tributárias e contratuais
• Histórico completo do cliente
• Suporte técnico imediato

4. Experiência transparente para o cliente final

Com o aumento da complexidade fiscal, compradores terão mais dúvidas. E o Iago garante clareza e suporte contínuo, sem sobrecarregar equipes internas.

Pronto para transformar operação, compliance e experiência do cliente em vantagem competitiva?

A Reforma Tributária não é uma escolha — é um caminho sem volta. Mas a forma como sua incorporadora se adapta a ela pode definir os líderes do mercado nos próximos anos. A Morada.ai é a parceira tecnológica que antecipa essa transformação e entrega eficiência em todas as etapas da jornada comercial. Agende agora uma demonstração e veja como suas operações podem se preparar para essa nova era.