Estou no Tijolo Business 2025, em Porto Alegre, acompanhando de perto o primeiro painel da programação, “Tensão Estrutural: mão de obra, crédito e desafios do setor”. O palco reúne Cláudio Teitelbaum como mediador, com Leandro Melnick e Rodrigo Martins como painelistas. A conversa abre a jornada com um recado direto. O que define o próximo ciclo imobiliário em Porto Alegre não é só a qualidade do projeto.

O que pesa é a combinação entre o preço do dinheiro, a capacidade de executar obra com uma base de trabalhadores que encolhe e as regras da cidade que permitem ou travam bons produtos. Teitelbaum puxa o debate para além do concreto, e Melnick e Martins avançam em três eixos que se entrelaçam o tempo todo: crédito, mão de obra e cidade.

Crédito caro encolhe a base do mercado

Rodrigo Martins foi cirúrgico ao enquadrar o momento: “O problema é o custo do funding”.

Ele exemplificou com uma conta que todo incorporador conhece. Para um apartamento de 120 m² com preço de R$ 15 mil por m², o ticket chega a R$ 1,8 milhão. Se o cliente financia metade, com taxa anual ainda elevada, a prestação inicial fica na casa de R$ 17 mil por mês, o que empurra a compra para o topo da pirâmide de renda e comprime o mercado ativo.

Mesmo reconhecendo o aperto atual, o tom não é de paralisia. “Tudo é cíclico… ela vai começar a baixar”, disse Rodrigo, sinalizando que o ajuste de juros tende a reabrir a base do mercado, embora hoje o custo do dinheiro ainda seja um grande desafio operacional.

O que fazer já

Enquanto as taxas seguem altas, vale calibrar produto e eficiência para o público que permanece ativo, sem perder de vista a preparação para capturar a retomada quando a base voltar ao jogo. Em Porto Alegre, fatores locais como índice construtivo e preço de terreno também pressionam a conta e pedem precisão de portfólio e de pricing.

Mão de obra virou risco estrutural

No canteiro, a leitura é convergente. Para Rodrigo, o principal desafio dos próximos anos é mão de obra, mais do que funding. A força de trabalho envelhece, a renovação é baixa e as novas gerações buscam outras ocupações. A resposta combina capacitação, remuneração mais atrativa e mudança do processo produtivo.

Ele acrescenta que a reforma tributária tende a precipitar a industrialização como caminho natural para ganhar eficiência.

Leandro Melnick faz a ponte com o histórico do setor e projeta uma inflexão: “Vai ter uma industrialização finalmente… normalmente acontece em momentos de colapso”. Ele lembra que, por ser uma cadeia pulverizada e de ciclos curtos, o Brasil atrasou investimentos de longo prazo e agora precisa de transformações estruturais que envolvam o ecossistema, não apenas uma empresa isolada.

Vetores práticos

Coordenação é a palavra-chave. Rodrigo resume: “O setor tem que andar na mesma direção, senão a gente não vai a lugar nenhum”.

Quem desenvolver soluções que reduzem demanda de mão de obra na execução tende a encontrar espaço imediato porque ataca o gargalo certo.

Produto em transformação

A mudança não está apenas na obra. Está também no que o cliente espera do imóvel. Leandro traduz a virada: o empreendimento deixa de ser apenas localização, planta e fachada e passa a ser “uma plataforma de solução da demanda das pessoas”.

Com mais horas vividas em casa e novas rotinas, ganham valor soluções para pets, encomendas, convivência e serviços que simplificam a vida do morador. “O imóvel está numa grande transformação”, diz Leandro, ao defender programas e operações condominiais que elevam valor percebido sem depender apenas de preço.

Plano Diretor como alavanca de valor

Quando o foco muda para a cidade, entra em cena a regra do jogo. Leandro crava: “O plano diretor é nossa lei máxima”.

Ele detalha que o texto urbanístico pode estimular produtos transformacionais ou inibir inovação, e que Porto Alegre tem atributos para virar referência na América Latina se as regras priorizarem desenvolvimento urbano, adensamento bem planejado e parques lineares conectados à orla.

Cláudio Teitelbaum reforça a direção desejada. O Plano Diretor deveria fixar regras do espaço público e dar mais liberdade ao privado para empreender dentro de boas práticas, com o debate no lugar certo, a Câmara de Vereadores.

Mobilização e oportunidade

As mudanças do Plano Diretor podem criar instrumentos para financiar infraestrutura, reter e atrair talentos e reposicionar a capital, mas isso depende de engajamento da sociedade e do setor. Se a regra do jogo dificultar, a cidade não colhe o potencial do próximo ciclo.

Síntese prática para quem opera agora

• Planejar o ciclo com realismo

Enquanto o custo do dinheiro restringe a base, foque em eficiência e produto para o público ativo hoje, preparando a virada quando os juros cederem. Use números de viabilidade com mais granularidade em ticket, entrada e prestação.

• Profissionalizar e industrializar

Capacitação contínua, remuneração mais atrativa e padronização de sistemas reduzem a dependência de um contingente que não cresce. A reforma tributária pode acelerar essa guinada.

• Tratar o Plano Diretor como pauta de negócio

A legislação urbana decide onde adensar, como financiar infraestrutura e que produtos são viáveis. Participar do debate legislativo é proteger pipeline e abrir oportunidades de médio e longo prazo.

Conclusão

O painel converge para uma síntese prática. O custo do dinheiro encolhe o mercado agora. A escassez de mão de obra impõe uma virada de método com industrialização e coordenação da cadeia. O Plano Diretor define onde a cidade pode gerar valor e transformar ambição em produto viável. Quem alinhar essas três frentes chega melhor ao próximo ciclo com portfólio assertivo, execução eficiente e licença institucional para crescer.

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